林园:境内地产债性价比凸显 投资警惕高杠杆房企风险 _ 东方财富网

林园:境内地产债性价比凸显 投资警惕高杠杆房企风险 _ 东方财富网
摘要 【林园:境内地产债性价比凸显 出资警觉高杠杆房企危险】深圳林园出资董事长林园向《红周刊》记者表明,在“财物荒”布景下,短期境内地产债的利率不高但出资性价比较高,境外地产债可以带来更高的收益,不过也要警觉中小型房企高杠杆之下的资金链危险。   跟着疫情冲击房地产商场“见底”,对房企到位资金起着重要支撑效果的出售回款规划同比缩短显着,这对迎来2020年首个偿债顶峰期的房地产职业而言无疑是个巨大冲击。   在加快推盘去化的一起,房企纷繁发行不同规划的地产债以缓解资金之渴,这也促成了近期地产债市的炽热行情。而在偿债顶峰期与疫情要素影响堆叠之下,房企2020年头的偿债局势与资金链状况或许更为严峻,职业分解也将进一步加快。   深圳林园出资董事长林园向《红周刊》记者表明,在“财物荒”布景下,短期境内地产债的利率不高但出资性价比较高,境外地产债可以带来更高的收益,不过也要警觉中小型房企高杠杆之下的资金链危险。   “财物荒”下境内地产债性价比凸显   2月下旬,低迷的境内地产债商场迎来转折点,一级商场发行量和二级商场成交量都显着升温。   Wind数据显现,到2月14日,房地产职业(申万)发行债券数量算计54只,发行金额算计约407.2亿元。上一年同期的发行数量和发行规划则别离为125只和887.1亿元,别离同比下滑56.8%和54.1%。而仅2月份后两周,地产债发行数量为33只,发行金额达315.6亿元,别离较前两周(发行7只、发行金额42.7亿元)添加371.4%和639.1%。   与此一起,2月下旬以来,地产债二级商场成交金额也逐步添加。国信证券数据显现,2月份后两周成交金额别离为151亿元、156亿元,算计成交金额较2月前两周添加55%,地产债全体成交活泼,中高评级流动性更好。   不过,从房企3月发行境内债的状况来看,虽然发债数量持续升高,但发行金额的规划却有所下降。Wind数据显现,3月1日至3月12日,房地产职业(申万)发行债券数量算计47只,发行金额算计约319.1亿元。   值得重视的是,各评级地产债的融资本钱均有不同程度下降。与1月比较,AAA、AA 、AA均匀发行利率别离下行23BP、79BP、201BP;结合招标区间来看,在揭露招标区间的地产债中,2月份触碰或打破认购利率下限的地产债发行额占当月总发行额的41%,1月份该值仅为10%,翻开认购利率下限个券的占比显着提高,商场认购心情到达高点。   对此,某券商组织固收剖析师向《红周刊》记者剖析称,近期地产债商场的炽热体现与2月份楼市交易量下滑的体现有所违背,这或许与业界方针放松预期有关,不过,最主要的原因仍是疫情不改房企长时间根本面,因而在“财物荒”的布景下,地产债具有较高的性价比。   林园以为,虽然境内地产债与房企在海外发行的美元债比较利率较低,但作为短期的财物装备标的是个不错的选择,尤其是在当时的经济局势之下。不过林园清晰表明,他不会选择购买境内地产债,而是选购了许多房企在海外发行的美元债。   林园告知《红周刊》记者,“跟着2月份出售额的下滑,房企在资金方面的压力较大,近期会集发债很正常。房企在境内发行的中短融票较多,虽然只要3个点左右的利息,但总比活期储蓄的利率高,并且短期内一些大中型房企没有关闭危险,出资确定性较强。因而,即便低息,地产债也是性价比相对较高的财物标的。”   “可是咱们历来不买境内地产债,因为这需求动用现有资金。咱们一般会通过海外融资的方式购买房企的美元债,其在境外发行的债券利率遍及在10%以上,不只具有高收益,并且不需求动用现金,到期行权之后则持续购买远期债。”林园弥补道。   地产债迎年内首个到期顶峰   职业分解加快   归纳考虑境内外债券,3月地产债到期规划超600亿元,是年内首个到期顶峰。因为房企70%以上的到位资金来自出售回款,而受疫情的影响又导致楼市一季度交易量显着下滑,故在偿债顶峰期与疫情影响堆叠之下,房企或将面对较为严峻的再融资检测。   对此,有业界人士向《红周刊》表明,现在公司出售端面对的压力要大于融资端的压力。“有些城市已经在融资方针上有所放松,可是项目回款规划的缩短给现金流带来很大冲击。现在的状况是,回款没有改进,偿债顶峰期却来了,所以近期发债密布肯定是一个趋势,乃至有钱紧的房企要求职工内购企业发行的理财产品。”   比照地产债2018年四季度和2019年一季度的到期和行权顶峰,房企2020年头的偿债局势与资金链状况或许更为严峻。中信证券剖析指出,全体而言,房企以高票息发债续命的时机或将少于上一年,且大概率呈现于杠杆较高的中斗室企。   值得注意的是,林园说到,虽然房企海外开展的票息往往更高,在此特别时间,出资人也应提高危险认识。“许多房企发行美元债的利率动辄高达10%以上,但因为这些企业的杠杆太高,出资危险也很高。咱们在选择地产海外债的时分会重视企业的根本面,依据房企运营状况猜测其在到期或行权期内不会关闭的才会买入。但即便如此,咱们也做好了标的房企资金链断裂的心理准备。杠杆和利率太高的房企都存在资金链危险,这是出资人需求提早想理解的。”   《红周刊》记者注意到,在职业出售遇阻与偿债顶峰的两层压力下,房企发债本钱的分解状况再度加快。一些根本面与资金面状况较好的国企、龙头房企发行的境内债利率环比均呈下行趋势,而杠杆较高的中小型房企发行海外美元债的融资本钱则仍然居高不下。中信建投数据显现,房企2月份发行的公司债、短期融资券利率别离环比削减122BP、23BP;海外债的均匀发行利率则约为8.12%,环比根本相等。   详细到上市房企,《红周刊》记者整理房企2月份以来的发债状况(见表1,依据上市房企布告不完全计算)注意到,我国海外开展(0688.HK)于3月初发行的总规划10亿美元的海外债,均匀票面利率仅约为2.75%;万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、我国金茂(0817.HK)发行的境内债利率仅为3%左右;佳源世界控股(2768.HK)、华南城(1668.HK)、今世置业(1107.HK)发行的海外债的利率则均超越10%,其间,佳源世界控股的发债本钱高达13.75%。   在判别一家房企的资金链是否健康时,还需求结合其账面现金与短债的份额进行剖析。从干流房企现金掩盖短债的状况(见表2,依据上市房企发布的最近一期财务数据计算)来看,保利地产、我国海外开展、龙湖集团、旭辉控股集团、新城控股、华润置地、金地集团上半年的现金短债掩盖比超越200%,万科A、碧桂园、蓝光开展、招商蛇口、阳光城、金科股份、我国奥园、滨江集团、世茂房地产超越100%,佳兆业集团、首开股份、融创我国、我国金茂的现金短债掩盖比在80%左右,富力地产、泰禾集团、我国恒大为40%~55%。

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